نظام الوساطة العقارية وعقد الوساطة في السعودية

ما هي الوساطة العقارية؟

هي التوسط لإتمام صفقة عقارية بين أطرافها مقابل عمولة. وتشمل الصفقات البيع والإيجار ونقل المنفعة وغيرها من التصرفات العقارية التي تدخل في نطاق النظام.

عمل الوسيط قد يتضمن:

• استلام بيانات العقار والعميل.
• التحقق من الهوية والصفة والملكية.
• إبرام عقد الوساطة.
• إعداد خطة التسويق.
• إصدار ترخيص الإعلان العقاري.
• نشر الإعلان في القنوات المحددة.
• استقبال طلبات المهتمين.
• ترتيب المعاينات.
• نقل العروض بين الأطراف.
• المساعدة في التفاوض.
• تسجيل بيانات الصفقة.
• إغلاق عقد الوساطة بعد تمام الصفقة.
• لا يعني ذلك أن الوسيط يملك اتخاذ قرار البيع أو الإيجار نيابة عن العميل ما لم توجد صلاحية واضحة ومعتبرة.

من هو الوسيط العقاري النظامي؟

هو فرد أو منشأة يحمل رخصة سارية للنشاط الذي يمارسه، ومسجل في الأنظمة الرسمية. يجب أن يضع رقم الترخيص في عقد الوساطة وتعاملاته المتعلقة بالنشاط.

قبل التعامل معه:

• تأكد من أن الرخصة تخص الفرد أو المنشأة نفسها.
• راجع عقد الوساطة قبل الموافقة.
• لا تعتمد على عبارة وسيط معتمد في الإعلان دون تحقق.

ما هو عقد الوساطة العقارية؟

هو اتفاق بين الوسيط وعميله يحدد الخدمة المطلوبة والعقار أو محل البحث ومدة العلاقة والعمولة وصلاحيات الوسيط والتزامات الطرفين. ويجب استخدام النماذج المعتمدة وإيداع العقد في المنصة الإلكترونية بعد تعبئة بياناته واعتماده من الأطراف.

عقد الوساطة ليس عقد البيع أو الإيجار. عقد البيع أو الإيجار ينظم العلاقة بين أطراف الصفقة، بينما عقد الوساطة ينظم علاقة الوسيط بالمالك أو البائع أو المشتري أو المؤجر أو المستأجر.

أنواع عقود الوساطة

عقد الوساطة مع مالك العقار أو مالك المنفعة

يبرم عندما يكلف المالك أو صاحب المنفعة الوسيط بتسويق العقار أو البحث عن مشتر أو مستأجر أو تنفيذ نطاق متفق عليه.

عقد الوساطة مع المشتري أو المستأجر

يبرم عندما يطلب الباحث عن عقار من الوسيط العثور على عقار يطابق احتياجاته والتفاوض أو ترتيب الصفقة.

عقد الوساطة بين الوسطاء

يستخدم عندما يتعاون وسيط مع وسيط آخر في تنفيذ عقد وساطة قائم، ويجب الإفصاح عن العقود المرتبطة ونسبة العمولة ومدة العقد، على ألا تتجاوز مدة العقد الأساسي.

عقد وساطة البيع

يرتبط بتسويق عقار للبيع أو البحث عن عقار للشراء. يجب تحديد السعر أو نطاق البحث والمدة والعمولة والحصرية والإعلانات والصلاحيات.

عقد وساطة الإيجار

يرتبط بإيجاد مستأجر أو عقار للإيجار، ويختلف عن عقد الإيجار نفسه. وقد يتبعه توثيق عقد الإيجار في شبكة إيجار بعد الاتفاق على الصفقة.

البيانات المطلوبة في عقد الوساطة مع المالك

تحدد اللائحة التنفيذية بيانات يجب تضمينها، ومنها:

• بيانات أطراف العقد.
• بيانات الوكيل ورقم الوكالة إن وجد.
• رقم العقار الصادر من السجل العقاري أو رقم الصك وتاريخه.
• وصف العقار.
• نسبة أو مقدار العمولة.
• مدة العقد.
• النزاعات القائمة بشأن العقار إن وجدت.
• الرهن أو القيد المؤثر في الانتفاع إن وجد.
• الحقوق والالتزامات غير الموثقة في وثيقة العقار إن وجدت.
• الخدمات المتعلقة بالعقار.
• المعلومات التي قد تؤثر في قيمة العقار.
• هذه البيانات ليست تفاصيل ثانوية؛ إخفاء نزاع أو رهن أو قيد مؤثر قد يغير قرار المشتري أو المستأجر ويعرض الوسيط والعميل للمساءلة.

بيانات عقد الوساطة مع المشتري أو المستأجر

تشمل:

• بيانات الأطراف.
• بيانات الوكيل إن وجد.
• نسبة أو مقدار العمولة.
• مدة العقد.
• محل العقد، مثل نوع العقار والموقع والميزانية والغرض.
• كلما كان محل البحث محددًا، قل الخلاف حول ما إذا كان العقار الذي قدمه الوسيط داخل نطاق العقد.

مدة عقد الوساطة

يجب تحديد مدة واضحة. لا توافق على عقد مفتوح بلا نهاية. خلال المدة يجب معرفة:

متى تبدأ الحصرية إن وجدت؟

هل يتجدد العقد تلقائيًا؟

كيف يرسل إشعار عدم التجديد؟

هل يستحق الوسيط عمولة على صفقة تمت بعد انتهاء العقد مع عميل عرفه خلال المدة؟

ما التزامات الوسيط حتى النهاية؟

الإجابة تكون في العقد، لا في وعد شفهي.

عقد الوساطة الحصري وغير الحصري

العقد الحصري يمنح وسيطًا واحدًا الحق في نطاق التسويق أو الوساطة خلال مدة محددة بحسب شروط العقد. قد يلتزم المالك بعدم التعاقد مع وسيط آخر أو إتمام الصفقة مباشرة دون معالجة حق الوسيط.

العقد غير الحصري يسمح بالتعامل مع أكثر من وسيط وفق الشروط، لكن يجب تجنب إصدار إعلانات متعارضة أو تقديم أسعار مختلفة أو إبرام عقود تتجاوز حقوق وسطاء آخرين.

قبل قبول الحصرية اسأل:

ما مدة العقد؟

ما خطة التسويق؟

كم عدد الإعلانات والقنوات؟

متى يمكن الإنهاء؟

هل توجد عمولة إذا وجد المالك العميل بنفسه؟

ما أثر انتهاء العقد على العملاء السابقين؟

عمولة الوساطة العقارية

ينص نظام الوساطة العقارية على أن العمولة تكون:

• 2.5% من قيمة الصفقة إذا كانت بيعًا.
• 2.5% من قيمة إيجار السنة الأولى فقط إذا كانت إيجارًا.
• يجوز لأطراف عقد الوساطة الاتفاق كتابةً على غير ذلك.
• كما يتحمل دفع العمولة الطرف المتعاقد مع الوسيط في عقد الوساطة. لذلك لا توجد قاعدة ثابتة تقول إن العمولة دائمًا على المشتري أو المستأجر.

مثال عمولة البيع

• عقار بيع بقيمة 800,000 ريال.
• العمولة الأساسية 2.5% تساوي 20,000 ريال، ما لم يوجد اتفاق مكتوب مختلف.

مثال عمولة الإيجار

• قيمة إيجار السنة الأولى 48,000 ريال.
• العمولة الأساسية 2.5% تساوي 1,200 ريال، ما لم يتفق الطرفان كتابةً على مبلغ أو نسبة أخرى.
• تضاف ضريبة القيمة المضافة على خدمة الوساطة عند انطباقها على مقدم الخدمة، وهي تختلف عن قيمة العمولة الأساسية.

من يتحمل العمولة؟

الطرف الذي تعاقد مع الوسيط هو الذي يتحملها وفق النظام. إذا كان الوسيط متعاقدًا مع المالك، يتحملها المالك بحسب العقد. وإذا كان متعاقدًا مع الباحث عن العقار، يتحملها العميل.

عندما يبرم الوسيط عقد وساطة واحدًا مع أكثر من طرف في الصفقة نفسها، تنظم اللائحة توزيع العمولة بالتساوي ما لم يتفقوا على خلاف ذلك. وعندما توجد عقود متعددة، يراجع مقدار العمولة في كل عقد والحد النظامي والاتفاقات المكتوبة.

متى تستحق العمولة؟

يرجع ذلك إلى النظام وعقد الوساطة والمرحلة التي تحققت فيها الصفقة. يجب أن يحدد العقد الحدث الذي يستحق عنده الوسيط العمولة، مثل إتمام الصفقة أو توقيع العقد أو تحقق الشرط المتفق عليه.

قبل الدفع تحقق من:

• وجود عقد وساطة.
• رقم الرخصة.
• قيمة أو نسبة العمولة.
• الطرف الملزم بها.
• سبب الاستحقاق.
• الفاتورة والضريبة.
• لا تدفع عمولة نقدية بلا مستند أو إلى حساب لا يعود للوسيط أو المنشأة المتعاقدة.

العربون والوسيط

العربون مبلغ يرتبط بجدية الصفقة وأثر عدم إتمامها. لا يجوز للوسيط الاحتفاظ بالعربون ضمانًا لحقه. وتنظم اللائحة استلام المبالغ وتلزم الوسيط بتعبئة النموذج وتحديد المبلغ والغرض وآلية الاستلام وتقديم إثبات التصرف وإعادة المتبقي فور انتهاء الغرض.

• تنص اللائحة كذلك على استحقاق الوسيط نسبة 25% من قيمة العربون إذا استحقه البائع أو المؤجر دون إتمام الصفقة، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك في عقد الوساطة.
• لا تحول عربونًا دون مراجعة عقد الوساطة وبيانات العقار والطرف المستلم وآلية استرداده.

الضمان في عقد الإيجار

• الضمان مبلغ مستقل عن العمولة والعربون. تنظم اللائحة حفظ الضمان المالي للعقار المستأجر وإعادته أو الاستقطاع منه وفق موافقة الأطراف أو حل الخبراء أو حكم قضائي.
• لا يحق للوسيط خلط الضمان بعمولته أو استخدامه لتغطية أتعاب لم يتفق عليها.

عقد الوساطة وترخيص الإعلان العقاري

• رخصة فال ترخص الوسيط، وعقد الوساطة يثبت علاقته بالعقار أو العميل، وترخيص الإعلان يسمح بنشر إعلان محدد.
• عند إصدار ترخيص الإعلان يختار الوسيط عقد الوساطة ووثيقة الملكية والغرض والقنوات والسعر، ويعين المسؤول عن الإعلان في المنشأة عند الحاجة.
• لا تستخدم ترخيص إعلان لعقار آخر أو قناة غير مذكورة أو سعر مختلف. وإذا انتهى الغرض أو انتهت صلاحية الترخيص، يجب إزالة الإعلان.

التزامات الوسيط العقاري

• الإفصاح عن تعارض المصالح كتابةً.
• عدم إفشاء بيانات الأطراف أو الصفقات دون موافقة.
• إطلاع الأطراف على المعلومات والوثائق ذات الصلة.
• وضع رقم الترخيص في العقد والتعاملات.
• عدم التوسط في عقار ممنوع التصرف فيه إذا تعذر تنفيذ الخدمة.
• عدم تجاوز التزامات العقد الأساسي عند التعاقد مع وسيط آخر.
• استخدام النماذج المعتمدة.
• إيداع عقود الوساطة في المنصة.
• تسجيل بيانات الصفقات.
• إنهاء عقد الوساطة في المنصة بعد تمام الصفقة خلال مدة لا تزيد على خمسة أيام عمل.
• الحصول على ترخيص الإعلان.
• الالتزام بالشفافية وعدم التضليل.

التزامات العميل

• تقديم معلومات ومستندات صحيحة.
• الإفصاح عن الملكية والوكالة.
• بيان النزاعات والرهون والقيود.
• عدم إعطاء أكثر من وسيط صلاحيات متعارضة.
• إبلاغ الوسيط بتغير السعر أو حالة العقار.
• دفع العمولة عند استحقاقها.
• عدم استخدام ترخيص أو إعلان بعد انتهاء العلاقة.
• عدم إخفاء إتمام الصفقة مع عميل قدمه الوسيط إذا كان العقد يرتب حقًا بذلك.

عقد الوساطة الإلكتروني

العقد الإلكتروني يعتمد من الأطراف ويودع في المنصة. قبل الموافقة راجع:

• اسم الوسيط ورقم رخصته.
• صفة العميل.
• العقار أو نطاق البحث.
• المدة.
• العمولة.
• الحصرية.
• قنوات التسويق.
• الصلاحيات.
• شروط الإنهاء.
• لا تعط رمز التحقق للوسيط ليوافق نيابة عنك.

الاستعلام عن عقد الوساطة

توفر الهيئة خدمة للاستعلام عن عقود الوساطة المسجلة. استخدمها للتحقق من:

• رقم العقد.
• أسماء الأطراف.
• العقار.
• مدة العقد.
• حالة العقد.
• اسم الوسيط ورخصته.
• قبل إصدار إعلان أو دفع عمولة، تأكد من أن العقد ساري ومرتبط بالعقار الصحيح.

إنهاء عقد الوساطة

ينتهي العقد بانتهاء مدته أو إتمام الغرض أو اتفاق الأطراف أو تحقق سبب منصوص عليه. بعد إتمام الصفقة يجب على الوسيط تسجيل البيانات وإنهاء العقد في المنصة خلال خمسة أيام عمل.

إذا أراد العميل الإنهاء قبل المدة، يراجع شروط الحصرية والعمولة والعمل المنجز. لا تفترض أن حذف الإعلان ينهي عقد الوساطة، ولا أن انتهاء عقد الوساطة يلغي تلقائيًا كل التزامات نشأت أثناءه.

ماذا يحدث إذا باع المالك العقار بنفسه؟

يعتمد على عقد الوساطة. إذا كان حصريًا أو نص على استحقاق العمولة عند إتمام الصفقة خلال المدة، قد تبقى العمولة مستحقة. وإذا كان غير حصري ولم يكن العميل من جهود الوسيط، تختلف النتيجة.

اقرأ العقد قبل البيع المباشر ولا تحاول إخفاء الصفقة؛ الأفضل إنهاء العلاقة وتسوية الحق كتابةً.

التعامل مع أكثر من وسيط

يجوز وفق نوع العقود، لكن يجب:

• معرفة هل أي عقد حصري.
• توحيد السعر والمعلومات.
• منع الإعلانات المكررة المخالفة.
• تحديد العميل الذي قدمه كل وسيط.
• عدم إصدار تراخيص متعارضة.
• توثيق العمولة.
• إنهاء العقود غير المستخدمة.

مخالفات شائعة

• الوساطة دون رخصة.
• إبرام اتفاق شفهي دون عقد وساطة.
• تسويق عقار دون صفة أو مستند.
• إخفاء رهن أو نزاع.
• إعلان دون ترخيص.
• استخدام رقم ترخيص إعلان لعقار آخر.
• تغيير السعر دون تحديث الإجراء.
• تحصيل عمولة من طرف غير متعاقد.
• الاحتفاظ بالعربون لضمان العمولة.
• إفشاء بيانات العميل.
• الاستمرار في الإعلان بعد انتهاء الغرض.
• عدم تسجيل الصفقة أو إغلاق عقد الوساطة.

كيف تختار وسيطًا عقاريًا؟

• تحقق من رخصة فال.
• اطلب خبرته في نوع العقار والمنطقة.
• راجع خطة التسويق.
• اتفق على العمولة كتابةً.
• حدد مدة معقولة.
• افهم الحصرية.
• اعرف من يصور وينشر ويرد.
• اطلب تقارير بالاستفسارات والعروض.
• لا تسلم مستندات أصلية دون حاجة.
• لا توافق على بيانات غير صحيحة لزيادة فرص البيع.

الحصري وغير الحصري في عقد الوساطة

في العقد الحصري يلتزم العميل بالتعامل وفق النطاق والمدة المحددين مع الوسيط المتعاقد، وقد تترتب عمولة إذا تمت الصفقة خلال مدة الحصرية أو نتيجة جهد الوسيط بحسب نص العقد. أما العقد غير الحصري فيسمح بتعدد الوسطاء وفق الشروط المسجلة. لا يكفي وصف العقد بالحصري؛ يجب قراءة مدة الحصرية، ونطاق العقار، وطريقة إنهاء العقد، والحالات التي تستحق فيها العمولة.

قبل الموافقة على الحصرية، اسأل عن خطة التسويق والقنوات والمدة والتقارير التي سيقدمها الوسيط. والحصرية لا تعطي الوسيط حق تغيير السعر أو قبول عرض نيابة عن العميل ما لم توجد صلاحية صريحة معتبرة.

التقارير وحفظ السجلات

الوساطة المنظمة لا تنتهي بنشر الإعلان. ينبغي حفظ سجل للعروض والمعاينات والمراسلات والتغييرات التي طلبها العميل، مع احترام حماية البيانات. يساعد ذلك على إثبات مصدر العميل ووقت تقديم العرض وما إذا كانت الصفقة تمت نتيجة أعمال الوسيط.

بعد تمام الصفقة وتسجيل بياناتها، يجب إنهاء عقد الوساطة في المنصة خلال مدة لا تزيد على خمسة أيام عمل. ترك العقد مفتوحًا بعد انتهاء الغرض قد يسبب التباسًا حول حالته والإعلانات المرتبطة به.

عند حدوث شكوى

ابدأ بمراجعة عقد الوساطة وما ورد فيه عن العمولة والمدة والحصرية والإنهاء. اجمع الرخصة والعقد وتراخيص الإعلانات والإيصالات والمراسلات دون تعديلها. حاول تحديد نقطة الخلاف بدقة: هل هي استحقاق العمولة، أم مبلغها، أم إعلان مضلل، أم عدم الإفصاح، أم استلام مبلغ دون سند؟

لا تعتمد على حذف المحادثات أو إغلاق الإعلان كحل للنزاع. احتفظ بالأدلة، واستخدم قنوات الشكوى الرسمية عند تعذر التسوية، ولا تنشر بيانات الأطراف أو تتهمهم علنًا قبل اكتمال التحقق.

كيف تقيم جودة خدمة الوسيط؟

• صلاحية رخصة فال ونوعها.
• وضوح عقد الوساطة قبل الموافقة.
• التحقق من العقار والصفة والملكية.
• خطة تسويق واقعية لا تعد بنتائج مضمونة.
• ترخيص كل إعلان وإظهار بياناته.
• نقل العروض للعميل دون تحريف.
• تقارير دورية عن الاستفسارات والمعاينات.
• فصل العمولة والمبالغ المستلمة بإيصالات واضحة.
• إغلاق العقد وتسجيل الصفقة بعد تمامها.

أسئلة شائعة

هل عقد الوساطة إلزامي؟

ممارسة الوساطة المنظمة تحتاج إلى عقد يحدد العلاقة، وتستخدم الهيئة نماذج معتمدة تودع في المنصة.

هل العمولة دائمًا 2.5%؟

هي النسبة النظامية الأساسية، ويمكن الاتفاق كتابةً على غيرها.

هل العمولة على المستأجر؟

يتحملها الطرف المتعاقد مع الوسيط، وليس المستأجر تلقائيًا.

هل عقد الوساطة هو ترخيص الإعلان؟

لا. عقد الوساطة ينظم العلاقة، والترخيص يسمح بإعلان محدد.

هل يمكن للوسيط تمثيل الطرفين؟

يجب الإفصاح كتابةً عن تعارض المصالح أو كونه وسيطًا للطرفين، والحصول على الموافقات اللازمة.

هل يجوز للوسيط استلام عربون؟

يخضع استلام المبالغ لضوابط ونماذج وإثباتات، ولا يجوز الاحتفاظ بالعربون ضمانًا للعمولة.

هل يستطيع المالك إنهاء العقد الحصري؟

يراجع شروط العقد ومدة الحصرية وآثار الإنهاء والعمولة. لا يوجد جواب واحد لكل عقد.

خلاصة

نظام الوساطة العقارية يحول العلاقة من تفاهمات غير موثقة إلى عمل مهني واضح: وسيط مرخص، وعقد وساطة معتمد، وعمولة مكتوبة، وإفصاح عن العقار وتعارض المصالح، وترخيص لكل إعلان، وتسجيل للصفقة. حماية العميل والوسيط تبدأ بقراءة عقد الوساطة قبل الموافقة وعدم دفع أي مبلغ أو نشر أي إعلان خارج نطاقه.